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      對房地產(chǎn)銷售和新開工企穩(wěn)反彈時(shí)間的分析

      返回列表 來源:厚壁鋼管 發(fā)布日期: 2022.06.08

      在考慮疫情因素,“環(huán)境變量”以及歷史周期規(guī)律之后,我們認(rèn)為,房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)反彈的時(shí)間,樂觀情形是第三季度末(后續(xù)有較大力度的刺激政策出臺),略悲觀情形是第四季度中。房企更傾向于“自?!?,“高杠桿高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式已是窮途末路,房企銷售與新開工同步變化的規(guī)律可能會被打破。未來待房地產(chǎn)銷售反彈后,即使房企現(xiàn)金流狀況得到較大改善,新開工可能會遲于房地產(chǎn)銷售反彈的時(shí)間。

      1. 本輪疫情對樓市的沖擊大于武漢疫情對樓市的沖擊

      (1)在武漢疫情爆發(fā)后,新開工面積同比和商品房銷售面積同比在當(dāng)年2月降幅最大,在當(dāng)年5月隨即轉(zhuǎn)負(fù)為正(參見圖1和圖2)。照此推算,在不考慮房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生性下滑的情況下,僅考慮疫情因素,至少需要2-3個(gè)月時(shí)間,房地產(chǎn)銷售和新開工等主要指標(biāo)同比增速才能轉(zhuǎn)正。

      (2)本輪疫情對居民消費(fèi)預(yù)期的沖擊或大于武漢疫情。武漢疫情發(fā)生后一個(gè)月,即當(dāng)年3月核心一、二線城市銷售同比下降40%左右,隨后許多熱門城市出現(xiàn)“萬人搖號”的情形,帶動了全國樓市復(fù)蘇。而上海疫情發(fā)生后一個(gè)月,即5月核心一、二線城市銷售同比下降50%左右,幾乎腰斬(參見圖3)。同時(shí),在居民信貸條件明顯改善的情況下,居民中長期貸款同比增速降幅快速擴(kuò)大,可見本輪疫情沖擊對居民購房消費(fèi)的預(yù)期沖擊之大(參見圖4)。

      2. 對比武漢疫情,“三道紅線”和“兩個(gè)集中”是最大的環(huán)境變量

      2020年上半年三度降準(zhǔn),LPR利率兩度下調(diào),5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。2021年12月至今已有兩輪降準(zhǔn),5年期以上LPR兩次條降,首套房房貸利率下限再降20個(gè)基點(diǎn)。相比于2020年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)流動性和購房成本似乎改善不少。但是,2020年下半年后,兩個(gè)重磅的環(huán)境變量出現(xiàn),即“三道紅線”和“兩個(gè)集中”,在較大程度上管住了資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的閥門,更改變了市場主體(房企、居民和銀行)的預(yù)期(參見圖5和圖6)。所以,我們發(fā)現(xiàn),目前高頻數(shù)據(jù)仍然顯示商品房成交面積并未明顯改善(參見圖7)。因此,我們可以判斷,即使有信貸政策刺激,“三道紅線”和“兩個(gè)集中”這兩個(gè)環(huán)境變量也將延緩房地產(chǎn)行業(yè)反彈的速度。

      3. 從周期規(guī)律來看,房貸利率變化領(lǐng)先房地產(chǎn)銷售情況變化1-2個(gè)季度

      從房貸利率傳導(dǎo)至居民資產(chǎn)負(fù)債表,進(jìn)而改變房地產(chǎn)銷售情況的歷史規(guī)律來看,在房貸利率發(fā)生顯著變化后,房地產(chǎn)銷售情況變化需要1-2個(gè)季度的時(shí)間(參見圖8)。從5月房貸利率明顯調(diào)降之后推算,最樂觀的情況是第三季度末,房地產(chǎn)銷售情況才可能企穩(wěn)反彈。

      但是需注意,目前居民部門杠桿率已經(jīng)較高(參見圖9),房貸利率下降對購房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心,短期內(nèi)通過刺激銷售的方式恐難以改善消費(fèi)者預(yù)期;政策修補(bǔ)僅能夠加快房地產(chǎn)市場“見底”,并不能馬上使得房地產(chǎn)市場快速企穩(wěn)反彈。

      綜上所述,在考慮疫情因素,“環(huán)境變量”以及歷史周期規(guī)律之后,我們認(rèn)為,房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)反彈的時(shí)間,樂觀情形是第三季度末(后續(xù)有較大力度的刺激政策出臺),略悲觀情形是第四季度中。

      4. “房住不炒”的大環(huán)境或?qū)⒏淖円酝康禺a(chǎn)銷售和新開工同步變化的規(guī)律

      從歷史數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)銷售與新開工基本呈現(xiàn)同升同降得規(guī)律(參見圖10)。這是由過去很長一段時(shí)間,房企高杠桿高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營模式?jīng)Q定的。如今“房住不炒”的大環(huán)境以及相關(guān)的制度變量,讓許多依賴原有運(yùn)營模式生存的房企經(jīng)營難以為繼。房企更傾向于“自?!?。由于房企的流動性未得到明顯改善,銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期也不會扭轉(zhuǎn)。1-4月房企從銀行獲得的貸款累計(jì)值創(chuàng)2014年以來同期新低。本已捉襟見肘的房企更不會花費(fèi)資金在土地購置和新開工項(xiàng)目。因此,未來待房地產(chǎn)銷售反彈后,即使房企現(xiàn)金流狀況得到較大改善,新開工可能會遲于房地產(chǎn)銷售反彈。

      作者:上海鋼聯(lián) 黑色產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)部 研究員 李爽

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